開發商墊付首付款:樓市“餡餅”還是陷阱?
http://www.crei.cn 2008年4月21日 來源:經濟參考報
近期，在福州、廣州、深圳等地，一些開發商祭出了“零首付”、“分期首付”的旗幟，承諾為購房者“墊付”全部或部分首付款，這種促銷手段表面上有利于購房者，實則是將“套貸”風險轉嫁給了購房者和銀行，甚至會使得國家對樓市的調控效果大打折扣。
銀行：代開發商“飲鴆”埋隱患
針對廣州、深圳等地開發商打出的“分期首付”、墊付首付款促銷現象，業內專家認為，這種分期首付類似于美國的次貸，變相降低了首付門檻，從而加大了銀行的風險，實質上是銀行代開發商“飲鴆”，同時也架空了“房貸首付至少三成”的政策，應該引起相關部門警惕。
開發商：降低首付促銷“止渴”
近日，由廣州富力地產股份有限公司開發建設的富力桃園打出了“首期免息月供計劃，11萬元即可輕松入住”的促銷廣告。
富力桃園銷售人員告訴記者，以一套建筑面積為90多平方米售價約在110萬元的房子為例，市民可以首付兩成，其余一成由開發商墊付。而購房者只需要與開發商再簽訂一個合同，保證在10個月或一定期限內歸還開發商墊付的房款就可以在銀行申請到房貸。
廣州花都區的樓盤星緣美居為了完成銷售任務，也進行了“首付兩成”的促銷。據銷售人員介紹，為減輕購房者首期支付的壓力，購房者首付只需要兩成，其余由開發商墊付，然后再免息向購房者分期收回。
然而，根據2007年發布的《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》精神，對于購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%;對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款不得低于30%;對于已經利用貸款購買住房、又申請貸款購買第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%。
廣州大學商學院房地產研究所所長陳琳認為，這是一種打擦邊球的做法，開發商以借款或代墊的形式造成購房人已經足額支付首期房款的假象，進而以此為條件向銀行獲得住房貸款，降低了樓市投機者的投資門檻。開發商的這一行為規避了國家的宏觀調控政策，進而會使得對樓市的調控效果大打折扣，使調控政策成為“空調”，同時也增加了購房者違約的可能性。因為購房者在前10個月不但每個月要還銀行貸款，還要歸還開發商貸款，還款壓力非常大。
銀行：代開發商“飲鴆”
記者從廣發行、工行等銀行了解到，為了控制貸款風險，銀行不會降低首付比例，但是在實際操作過程中，銀行對于這些被開發商墊付首付的客戶比較難以辨別。開發商的墊付行為實際上增加了銀行的風險。假如購買一套100萬元的房子，業主首付三成向銀行貸款七成，那么銀行就會對業主是否具備70萬元本金基礎上再加利息的還貸能力作出評估。若業主只是首付了兩成，那么他事實上面臨80萬元本金的還貸壓力，超過了銀行對他評估的70萬元還貸能力，開發商降低的首付價差就將成為銀行的風險。而一旦購房者斷供，銀行就要為貸出去的巨額貸款承擔風險。
廣州房地產專家韓世同認為，開發商為購房者墊付部分首付款，實際上就是變相地降低了銀行對貸款者的資格審核門檻，讓銀行把錢貸給了那些不夠條件向銀行貸款的客戶，從而把一些按揭還款能力較弱的人吸引入市。這跟美國的次貸是相似的，一旦危機暴發會給開發商和銀行帶來雙重風險。
廣州中澤律師事務所周玉忠律師則認為，開發商承諾購房人可以不付首期或少付首期房款即可從銀行取得住房按揭貸款，是開發商在樓市低迷條件下單方面的促銷行為。開發商承諾購房者在數十個月內分期償還首期房款，其實質屬于發放中短期住房貸款的行為。作為商品房的出賣人，開發商無權經營商業銀行業務，其行為構成非法金融業務活動。
風險轉移值得警惕
目前，廣州究竟有多少開發商進行類似的促銷活動仍無確切統計，但可以肯定的是，如果任由這種情況蔓延下去，后果不堪設想。因為一個樓盤涉及的首付款總金額可能達數千萬元甚至上億元，這種“虛假首付”累積了大量的金融風險，危及經濟發展。因此專家建議，管理層要采取措施制止和防范直接或間接違反按揭規定的行為。專家提出了具體建議包括：
——銀行應采取更嚴格的住房信貸措施，應當對借款人的借款用途、償還能力、還款方式等情況進行嚴格審查。同時，銀行如果掌握了開發商墊付的情況，一定不能批準這種住房貸款。
——金融主管部門也應加強對各商業銀行房地產貸款的監測和風險防范工作，防止一些商業銀行為了短期利益而盲目放貸，甚至違規放貸。
——相關部門應加大對房地產市場的巡察，制定相關政策嚴格規范開發商銷售行為。尤其在樓市低迷的情況下，對開發商實行的“零首付”或者“低首付”促銷行為應進行治理。
購房者：莫貪小利吃大虧
近期，福州市出現一些房地產開發商因急于回籠資金，為購房者墊付首付款，向銀行套取按揭房貸的現象。開發商此舉表面上是為購房者打開買房的方便之門，實則是開發商轉嫁了暗藏的“套貸”風險。
資金“缺血”開發商代客“套貸”
記者不久前發現，位于福州市臺江區的樓盤項目——“51公館”悄然打出“零首付”售房廣告。央行不是早就禁止零首付了嗎?記者以購房者身份來到該樓盤售樓部。售樓部的一位工作人員直截了當地告訴記者，如果看中哪套現房，而無力及時支付首付款，開發商可以為購房者墊付全部首付款。
工作人員說，墊付首付款有一個條件，購房者必須與開發商簽訂《墊付合同》，交3萬元保證金，售樓部為客戶開出已交首付款的證明收據，客戶憑此收據可向開發商委托的銀行申請辦理按揭貸款;根據合同約定，客戶必須在今年底前將首付款全額補上，開發商再向客戶正式交房。
記者心里盤算：按該樓盤所在的地段，每平方米均價接近1萬元，一套70平方米的小戶型總價約70萬元，首付款以30%的比例支付，約21萬元。對于一時資金周轉不開的購房者來說，開發商墊付全部首付款簡直是讓購房者撿著了“大便宜”。
但轉念一想，記者覺得不對勁，問：“如果期限到了補不上首付款怎么辦?”
工作人員答道：“根據合同約定，客戶要賠付違約金，保證金也將被沒收。如果提前補上首付款，就可以提前拿到房子。”
“這就是說，我在這里買房，可以不用付首付款，還能先在銀行拿到住房按揭貸款，延遲一段時間向開發商支付首付款，是嗎?”記者問。
“是的。”工作人員提醒記者，“在與我們所委托的銀行簽訂按揭貸款合同時，千萬不能說沒有付首付款，而是要說已交過首付款，其他的事就全部由我們來協調。”
記者對開發商將與銀行怎么“協調”辦理按揭貸款充滿疑問，再三追問之下，工作人員謹慎表示，那是“秘密”。
工作人員還說，該樓盤項目推出“零首付”，吸引了許多購房者，尤其是一些炒房者，如今該樓盤項目所剩的房源不多。
記者發現，不少福州房地產開發商近期競相推出墊付一定比例首付款的方式促銷新開樓盤。位于福州市倉山區名為“金輝·伯爵山”的樓盤以開發商代墊10%首付款方式在售房;另一名為“中聯·水岸名居”樓盤也采取為購房者墊付15%首付款的做法……
閩江學院經濟師林忠華認為，開發商墊付首付款其實是一種變相的“零首付”做法，這樣做主要是因為在緊縮的宏觀調控政策作用下，售房出現困難，開發商資金面臨“缺血”的窘境。
無力還貸“套貸”苦果轉嫁于誰
一位不愿透露姓名的炒房人士告訴記者，開發商墊付首付款實質是代購房者向銀行“套貸”，這完全是開發商賣不出房子時的無奈之舉，而且開發商根本不會真的墊付首付款。一些炒房者在資金周轉困難時常與開發商心照不宣地用這種辦法向銀行“套貸”，等待資金周轉過來后再向開發商補交首付款。
林忠華告訴記者，在北京、上海等地曾興起由銀行提供“零首付”住房按揭貸款，央行于2001年作出“嚴禁零首付個人住房貸款”的規定。但現在開發商墊付首付款是一種變相的“零首付”做法，普通購房者如果貪圖這個便宜，向銀行套得貸款后，萬一無力還貸，勢必還會出現一系列連鎖反應。
“如果購房者到期不能補交首付款，根據與開發商事前約定的合同，不僅拿不到房子，還要損失保證金，那就是‘賠了夫人又折兵’。期望短期內獲利還款的炒房者最有可能出現這種情況。”林忠華說，“就算炒房者如約補上首付款，但房子沒能及時出手，一旦發生無力還貸時，此時房屋產權證已被轉移抵押到銀行，開發商拿到銀行放貸，順利實現資金回籠，炒房者就是‘搬起石頭砸了自己的腳’”。
一段時間以來，購房者因無力還貸而拖欠銀行房貸的案件數量正在增多。據福州市倉山區法院介紹，去年下半年以來，該區因無法償還貸款而被銀行起訴的案件驟然增多，僅在去年9月份，倉山區法院就審結了買房按揭類案件69起，是2006年總數的好幾倍。
記者找到“51公館”樓盤項目的開發商委托按揭房貸的銀行，該行福州鼓樓支行的一位林姓經理告訴記者，銀行根據開發商提供的材料為客戶辦理按揭房貸，銀行的程序還無法審核材料的真偽，因此也無法辨別開發商墊付首付款的行為。
住房貸款市場應盡快建立“防火墻”
福州大學房地產研究所所長王阿忠認為，開發商為購房者墊付首付款售房現象目前在深圳、廣州等不少城市出現，由此帶來的風險應引起有關監管部門重視。我國住房貸款市場應盡快建立健全“防火墻”機制，銀行發放房貸數量要加以約束。
王阿忠說，在房地產價格持續上漲時，高房價會把一些缺乏信用的貸款風險掩蓋起來。個人住房貸款的風險暴露期一般為三年到八年，購房者出現拖欠房貸，風險才會浮出水面。
業內專家警示，房貸違約將給購房者帶來很大的負面影響。一方面會增加經濟負擔，按照合同將被收取較高的罰息;另一方面拖欠房貸的信息將被記入銀行的征信系統，今后辦理金融業務將受到限制，或被拒絕，或被附加高要求的條款。
專家提醒，購房者在貸款購房過程中一定要客觀估計自身的經濟能力，對家庭收入作合理預期，切莫貪圖開發商所謂墊付首付款的便宜，以免自食“苦果”。
(作者：陳先鋒 來建強)