司法解釋解決購房糾紛五大難題
第一大難題：
廣告承諾不兌現，是否算違約
過去，在理論上普遍把廣告視為要約邀請，而不是要約，只有把廣告承諾寫進合同，才能約束開發商。所以即使開發商違反了廣告承諾，也很難得到懲罰。我們石家莊就有這樣的一個案例：某開發商在售樓廣告中承諾新建的小區配套設施齊全，有學校、醫院以及平民能消費得起的健身俱樂部等等，于是吸引了眾多的購房者前來購買，然而等到交付時購房者才發現，售樓廣告中承諾的設施一樣都沒有，綠地也變成了車庫。十幾位購房者向法院提起訴訟，要求開發商承擔違約責任，賠償損失。法院經審理查明了以上事實，但認為，開發商的廣告只是要約邀請，雙方的權利和義務，應以合同約定為準，然而購房合同并未對廣告作出約定，所以開發商不能算是違約，至于售樓廣告不真實，可由廣告管理部門對其進行行政處罰，于是駁回了購房者的訴訟請求。
現在開發商的廣告牌越做越大，樓書也是越來越厚，但可信度卻越來越低，不能說與此沒有關系。
新的司法解釋實施后情況就不同了，如果說開發商在廣告中的說明和允諾具體、確定，能對人產生較大的誘惑力，也就是說，對購房合同的訂立及房價有重大影響，就應視為要約，即使未寫進合同，也應視為合同內容。開發商違反了，就要承擔違約責任。
第二大難題：
購房欺詐能否適用雙倍賠償
根據《消費者權益保護法》第49條的規定，消費者在購買商品或接受服務時，受到欺詐的，可以要求雙倍賠償。但商品房欺詐行為是否適用雙倍賠償，理論上出現了兩種截然不同的觀點。一種觀點認為商品房也是商品，購房者也是消費者，既然消法有規定，就應當適用消法。另一種觀點卻認為，商品房是一種特殊商品，價值很高，適用雙倍賠償反而顯失公平，所以應當適用《城市房地產管理法》和《合同法》，不應適用消法。
該司法解釋對這兩種觀點進行了折中。規定開發商嚴重違反誠實信用，且須導致合同無效或被解除、撤銷的，當事人才可以要求雙倍賠償，該解釋對嚴重違反誠實信用的欺詐行為列舉了三種：1、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證;2、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;3、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。而對于一般的欺詐行為，就不能要求雙倍賠償了。
第三大難題：
違約金是否明顯過高，標準是什么
前兩年房地產開發不景氣，樓房不好賣，個別開發商為了及早拿到購房款(有的是為了獲得購房者的信任)，在合同中約定了很高的違約金。比如：延期付款或交房一日，承擔房屋總價的違約金，甚至有的規定為1%。
該司法解釋規定，違約金高低應當以超過造成損失的30%為標準，高于此標準就屬明顯過高。這個規定對開發商有利，因為違約的總是開發商。不過，也是比較公平的。
另外，實踐中，有不少合同沒有約定違約金數額，如何解決?參照什么標準?該解釋也作出了規定：逾期付款的，參照中國人民銀行延期付款滯納金計算，逾期交付房屋的，按政府主管部門公布或房地產評估機構評估的同地段同類房屋租金標準確定。
第四大難題：
辦不了房產證如何賠償 購房者能否解除合同
有不少購房者買了房子，辦不了房產證，但不少合同對于不能在約定時間內辦證的違約責任這樣約定：因出賣人的原因，買受人不能在規定的期限內辦理房產證的，獲得的最高的賠償額為200元，并不允許購房者解除合同。房產證是證明購房者擁有產權的唯一憑證(除法院判決外)，沒有房產證的房子上不了市，也不能進行抵押。辦不了產權證，只能得到200元的賠償，對購房者顯失公平。但賠多少算合理，過去沒有規定。
依據該司法解釋，合同沒有約定違約金或損失數額難以計算的，購房者可要求按已付房款總額，參照中國人民銀行逾期貸款利息來計算。違約金低于所造成的損失的，購房者可以要求按實際損失賠償。另外還硬性規定，如超過一年，由于出賣人的原因，無法辦理房屋所有權證，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第五大難題：
購房合同解除 按揭貸款合同能否解除
在建設部商品房買賣合同示范文本中，至少設置了四種購房者可以解除合同的條款，分別是：1、面積誤差超過3%;2、逾期交房超過約定時間;3、單方變更規劃設計;4、不能按約定時間辦理房產證。問題是，購房者因為資金不足，向銀行辦理了按揭貸款，如果由于開發商的原因，使購房目的不能實現，購房者提出解除購房合同，那么他向銀行辦理的按揭貸款怎么辦，能否要求一并解除?這是一個難題。我市某法院曾出現過這樣一個判決：一位購房者購買了某房地產公司的一套住房，并在銀行辦理了按揭貸款。后來開發商違約了，購房者要求退房，并向法院提起了訴訟，同時也停止向銀行償還貸款。銀行不干了，依據借款合同把購房者起訴到了法院，要求還款付息。購房者認為銀行直接把貸款支付給了開發商，現在開發商違約了，交不了房，貸款的目的不能實現，所以貸款也應由開發商來還。但銀行認為錢是購房者借的，開發商不是當事人，銀行只能去向購房者要求還款。法院認為，購房者與開發商是商品房買賣合同關系;購房者與銀行是借貸合同關系，這兩個法律關系雖有聯系，但又是相對獨立的，借貸合同有效，購房者就應當履行。購房者還了銀行錢，可以向開發商追償。最終法院判決購房者還款。這樣不公平的現象就出現了，購房者解除了購房合同，但卻不能解除借款合同，還得背著銀行的高額利息。
該司法解釋第24條規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。這樣以上問題就解決了，購房者就不用擔心了。